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蚂蚁起风之江又要凉?同样二手6万+ 它仍是未科最强对手

  几天前蚂蚁再被约谈,粉丝群里的未科房东一阵幸灾乐祸。结果之江房东立马回怼:“真是五十步笑百步。阿里被罚了186亿,你们未科不还是马照跑舞照跳?”

  “这叫利空出尽,未科后面全是独立分区的利好了。”“蚂蚁这也是靴子落地啊,接下来之江就等三江汇和蚂蚁二期的风口了。”

  这两年,之江和未科宛如一对镜像,经历了相似的悲欢。首先是房价的接近:之区的高层限价是37000元/㎡,未科是36100元/㎡,属于同一档。

  再看二手房,未科三兄弟和之江的云荷廷、之江悦、九溪诚品,最高网签价都在6万元/㎡上下,也旗鼓相当。

  两个板块也都在遭遇黑天鹅的同时,收获了规划大礼包。在江河汇光环下,之江双浦的最新限价依然维持在28000元/㎡,4年只涨了1200元/㎡,号称“下一个三墩北”。

  新闻是一时的,生活是永久的。如今,撑起之江和未科江湖地位的,绝不仅是一个蚂蚁或一个阿里。跟这些板块大变局相比,黑天鹅事件更像是一支插曲。

  与其为它们浪费口舌,倒不如来盘一盘:这两个相爱相杀的板块,谁的基本面更出色?

  未科是理科学霸,刷数据特别猛。即便是独立后的新余杭区,依然能撑起2000亿的GDP。

  并且未科的互联网IP已不限于阿里系,还出现了快手、VIVO、OPPO等大玩家的身影。

  作为传统印象中的文科生,之江虽引入蚂蚁全球总部,俘获了阿里系“大皇子”,但产业毕竟刚起步。

  在城东城北面前,自然可以自信狂拽酷。但和打怪升级近10年的未科比,才刚走出新手村。

  作为最早的别墅区之一,杭州老钱们在之江的大House里谈笑风生时,未科还只是偶尔去掏羊锅体验生活的郊区。

  之江背枕西湖山水,又有美院、音乐学院等学府的文艺加持,容易让人有住下来的冲动。未科虽有湿地,但论“封面指数”,和西湖还是逊色不少。

  目前,未科已有近400米的西站枢纽、近300米的富力中心、280米的奥克斯杭州未来中心……天际线高度一骑绝尘。

  之江因为限高,就平铺直叙得多了。蚂蚁总部从200米被砍到130米后,之江的制高点,大概就是规划高度150米的之江未来社区了。

  有人偏爱未科的高密度开发 产业优势,也有人喜欢之江的低密度开发 宜居生活。谁也说服不了谁。

  一个是教育资源。作为西湖区,这是之江的传统优势。目前之江有学军小学之江校区、文三教育集团定山校区、求是教育集团之江二小,阵容强大。

  不过从实际反馈来看,最能打的还是求是之江二小。它的生源主要来自之区的商品房,相当纯粹。并且对口的是杭二中教育集团旗下的之江一中,是很有明星相的“双优学区”。

  反观未科,学军托管三中四小告吹后,“顶尖名校梦”还没启航就暂时搁浅了。不过相比小初,更难的还是高中。

  因和主城的中考没有完全打通(主城高中只有极少量名额向老余杭区开放),分区前,未科学子的“最高学府”是位于临平的余杭高级中学。

  分区后教育虽设置了过渡期,但期满之后,余高大概率将和未科划清界限。也正是教育短板,这两年未科的高薪码农们冲进隔壁蒋村,把那里的学区房拱上了天。

  不过未科仍有绝地反击的机会。首先,新余杭区财大气粗,生源又都很优质,完全有机会用“钞能力”砸出几个牛校。

  今年投入使用的天元公学(杭师大附属)、学军中学海创园学校(今年将迎来首批高考生),都是“全村的希望”。其次,也有坊间传言,未来新余杭区将和主城打通教育资源。这点姑妄听之,毕竟不确定性太强。

  短时间内,未科的教育仍不是之江的对手。但在轨道交通上,未科可大大扳回一城。

  目前,之江已开通的仅6号线。按此前流出的地铁四期环评,将来可能还会有10、12号线地铁区域。

  未科目前已开通或在建的,就有3、5、16 机场快线三条,再加上杭州西站,可谓完胜。

  未科的三甲医院有浙大一院总部(一期床位1500张),之江目前有浙大一院之江院区(床位1000余张)、省立同德医院之江院区(一期床位300张)、省人民医院望江山院区(床位600张)。

  未科已开业的博雅城、亲橙里、奥克斯商业广场等,都是雷声大雨点小,“比城东新城还鸡肋”。

  难怪对岸的“奥体控”会在论坛diss:一个奥体印象城,就秒杀未科所有综合体之和。

  另一边的之江,也好不了多少。已开业的之江银泰和金街美地,都是社区级商业,只能说够用。接下来要开业的星光荟、奥莱金街,体量也不大。

  好在,“菜鸡互啄”的窘况很快将改写。未科的绿汀路TOD下月就将出让,传闻某商业大佬有意进驻。

  之江的云栖银泰城也预计将于2024年投入使用,总体量约25万㎡,只比城西银泰略小。

  最后来看公建,双方都有王炸。未科有大气磅礴的公共中心,设计有国际会议中心、体育场、科技馆、艺术馆等公共设施。

  之江有总建面约32万㎡的浙江之江文化中心,内有浙江图书馆新馆、浙江省博物馆新馆、浙江省非物质文化遗产馆、浙江省文学馆、公共服务中心等。

  不过之江文化中心预计2022年就能完工,未科的公共中心还在规划,进度比之江慢几拍。相比之江四馆的“省字头”,规格也略逊。

  这要按需而论。若你是自住,工作又不在未科,那之江或许是更合适的选择。补上产业和交通后,之江基本没什么大短板了 。

  有了彩虹快速路 6号线、紫之隧道、之江路,无论去滨江、钱江新城还是城西,都算方便,通勤相对友好。

  未科的自住客群,则窄得多,基本都是当地上班族。原因很简单,未科地铁确实密,但离市中心的绝对距离也确实远。目前从绿汀路到武林广场,即便地铁也要16站,耗时约1小时20分钟。

  将来机场快线通车后,困局或会缓解。但论自驾,之江依然完胜。我身边的几个阿里人,跳槽后都置换到了申花或滨江。

  再加上未科中心分散,东南西北近几年都是大片工地。之江相对聚焦,将来的工地主要集中在南边的双浦,核心区的生活氛围相对纯粹。

  首先,之江的大腿三江汇,本就是一盘大棋。按设想,它“2025年初具雏形、2035年初步建成,2050年未来理想城市将全面建成”,周期本就很长。

  再加上它是一个政治范本,也不会允许房价急功近利式的暴涨。“慢牛长红”是各方乐见的状态。

  未科因产业积累 人口导入入,购买力比之江强很多。3月未科三兄弟的二手网签量,基本都有10来套,之区的几个盘都在个位数。

  再加上新余杭区刚成立,利好肉眼可见,能炒作的概念更多。这两年,未科就成了不少深圳投资客建仓的第一站。

  有媒体3月做过统计,未来科技城、闲林、老余杭、中泰、五常等“泛未科”板块,二手挂牌超11000套,占杭州二手房挂牌总量近十分之一。

  之江的“底盘”可能更稳。早在2018年,云荷廷的二手房就已捅破了5万的天花板。那时,蚂蚁连影子都还没有。

  如果用王者荣耀的职业来比喻,未科就像刺客,胜在爆发力,逆风局就很难受。之江则像上单,抗压能力更强。

  不过,若把时间轴拉长,谁是王者就难有定论了。远期看,两个板块都很有想象空间。

  唯一的差别,可能是实现的路径各异。未科以内生的产业为支点,自下而上撬动行政力量向自己倾斜资源。可以说,新余杭区的设立,是“凭实力要来的”。

  三江汇则是以行政意志为主导,在顶层设计时就统筹生态、文化、产业、治理等因素。它的政治任务,是“探索未来城市建设的中国方案”。

  将来,两个板块可能也是合作大于竞争。在杭州“拥江发展”的格局中,未科一直游离在外。一旦三江汇产业崛起,“未科—之江—滨江”就能形成一条“新月形”新经济产业带,一荣俱荣。

  传说中的地铁四期12号线,就连上了未科、之江和通往滨江的6号线。草蛇灰线,这就是伏笔。

  但在现实中,因涉及自身利益,两板块难免暗暗“互踩”。之江二手房大涨,房东们恨不得把未科踩在脚下。蚂蚁上市受阻,又有一堆重仓未科的投资客拍手称快。

  其实,若你正在考虑二手房,大可根据自己需求,在两个板块对号入座(当然,要注意别盲目追高)。几轮调控下来,两个板块诚心卖的房东也多了不少。

  如果预算只够买新盘,讨论“未科还是之江”,并无太大意义——因为摇号太难了。

  目前,之区已无新盘,压箱底的是未出让的之江未来社区。它地上建面约92万㎡,包括住宅、商业、办公、酒店、服务式公寓、45班九年一贯制学校、幼儿园、邻里中心及规划展示馆等。

  跳出核心区,选择也已不多,转塘目前只有地铁集团项目、信达之江壹品。龙坞茶镇三兄弟中,已经面市的绿城茗春苑,最新中签率仅7.7%,已成功加入限售。

  至于未科,目前的新盘还有天空之城、晓月澄庐、富力中心,及“绿汀路新三兄弟”沐宸院、汀云上府、薄荷芸邸——都是摇号前,要去径山寺烧个头香的抢手货。

  其实,在多年沉淀后,无论未科还是之江,价值早已从脆弱的单一维度,演化至“反脆弱”能力更强的复杂体系。

  一方面,因为这两年炒房风气太盛,一有利好就无限炒作,出现利空自然也容易被放大。出来混,总是要还的嘛。

  另一方面,心理学有个“成见效应”——大脑为了节省认知精力,会主观地以点概面。比如很多人眼中,之江=蚂蚁,未科=阿里。

  但其实,它们的板块基本面中,还有交通、教育、人群、商业等层层叠叠的价值。

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